Türkiye’de inşaat sektörü, iki yıldan fazla süren pandemi ve döviz kurunun yükselmesiyle oluşan maliyetlerden oldukça olumsuz etkilendi. İnşaat sektörü  2020 yılının nisan ayıyla beraber güven endeksi 35.2 puan düşerek büyük düşüş yaşamıştı. Ayrıca yaklaşık 5 milyon istihdam dışı işçinin 700 bini inşaat sektöründen kaynaklanmıştı. 2021yılında, geçen yıla göre toparlanma sürecine giren ve yaklaşık yüzde 4 büyüme beklenen sektörde döviz kurunun yükselmesi, faiz oranlarının öngörülebilir olmaması sebebiyle fiyatları artan ham madde ve 2 yılda talepten düşük arzın olması sonucunda yaşanan bu sorunlar, emlak piyasasında bir hayli durgunluk ve hareketliliğe neden oldu. Gayrimenkuldeki ani fiyat artışları, kiraların yükselmesi sorunları ise baş göstermekte. Uzman gayrimenkul danışmanı Osman Bilgin, şehirleşmekte olan bölgelerden gayrimenkul alımının önemini vurgularken birçok tavsiye ve bilgilerde bulundu.

 EMLAK SEKTÖRÜNÜN GELECEĞİ HAKKINDA ÖNGÖRÜNÜZ NEDİR?

Osman Bilgin: “Emlak sektörü ülkemiz için her zaman önemli olmuştur. Yaklaşık olarak yıllık 20-25 milyar TL pazar payı sağlamaktadır. Özellikle, Türkiye’de nitelikli konutta işlenmemiş yüzde 80’lik bir pazar var yani yenilenmeye ihtiyaç duyulan binlerce eski yapıdan söz ediyoruz burada. Ayrıca halkımız kültürel olarak da gayrimenkul almaya yatkındır. Bunun nedeni ise para finansörlüğü hakkında fazla uzmanlığı olmaması sebebiyle gayrimenkul alımını en temel yatırım aracı görür. Bu yüzden emlak sektörü zaman zaman krize girse de genel anlamda gelişerek devam edeceğini söyleyebilirim.”

EMLAKTA KARLI YATIRIM NEDİR?

OB: “Öncelikle gayrimenkulde kârlı yatırım yapmak isteyenler, gelişmekte olan şehirleşmesi yüksek bölgelerden alım yapmalı. Çünkü kriz durumlarında gayrimenkuller ilk başta değerleri düşüş gösterse bile büyükşehirlerde kendi zararını kısa vadede kapatabiliyor. Bu yüzden  kârlı yatırım için büyükşehir ve merkezi konumda ki gayrimenkul alımı çok önemli. Ancak şunu unutmayalım ki ne zaman alıp ne zaman sattığımız kâr  bakımında çok önemli. Çünkü maliyetlerin artmasından dolayı kaynaklanan fiyat değişikliğinden, gelişmekte olan veya şehirleşmenin geleceği bir bölgeden alım yapmanın gayrimenkulünüzün değerini attırıp azaltabilecek unsurlar bulunmakta.”

GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ BELİRLEYEN UNUSRULAR NELERDİR?

OB: “Bir gayrimenkulün değerini belirleyen en temel unsur nüfus yoğunluğu ve merkezi olmasıdır. Nüfus yoğunluğu, merkezi konumun ulaşıma, eğitim alanına ne kadar yakınsa, bir gayrimenkulde o kadar değerli olur. Sonrasında metrekaresinden, altyapısına kadar birçok değişken bulunmakta. Ancak, temel olarak nüfus yoğunluğu ve şehirleşmiş yerde bulunması diyebiliriz.”

TÜRKİYE'DE DEĞERİ YÜKSEK GAYRİMENKUL KAPSAMINDA HANGİ BÖLGELERDEN BAHSEDEBİLİRİZ?

OB: “Bu soruyu şöyle özetleyebilirim. Nüfusu yoğun, şehirleşmesi yüksek ,sanayi bölgeleri olan yerler daha değerlidir. Örneğin, Kocaeli Yarımadası dediğimiz bölge sanayi gayrimenkulünde önemlidir. Bursa, Çanakkale gibi şehirlerde keza böyledir. Türkiye’nin jeopolitik konumu gereği batıdaki malları doğuya aktarma konusunda coğrafi avantajı sanayi gayrimenkulünü her zaman dinamik tutmuştur.”

NİTELİKLİ KONUT NEDİR?

OB: “Nitelikli konut dediğimiz gayrimenkulü şöyle ifade edebiliriz ki, yeni yapılmış veya kentsel dönüşüme uğramış yani yenilenmiş olması, altyapı kapasitesinin yüksek, ulaşıma yakın ve eğitim alanında bulunması gibi birçok kriteri var. Az önce de belirttiğim gibi ülkemizde işlenmemiş yüzde 80’lik bir pazar var. Bunlar kentsel dönüşüme uğramayı bekleyen yapılar.”

GAYRİMENKÜL FİYATLARININ VE KİRALARININ BU KADAR YÜKSEK OLMASINI SEBEBLERİ NEDİR?

OB: “Burada ki en temel sebep demir, çimento, tuğla ve birçok hammadde ürünün fiyatlarının artışı diyebilirim. Hammadde ürünlerinde ki bu artışlar özel inşaat sektöründe krize neden olup maliyetlerin yüksek olması nedeniyle inşaatlar artık azalmaya, arzın düşmeye başladığını görüyoruz. Bu sebeple talep yoğunluğunu karşılayamayan arz da fiyatları yükselten ikinci neden. Kısaca birbirini tamamlayan bir döngü gibi fiyatlar artış gösteriyor. Belli bir gelir kesiminin gayrimenkul alması zorlaşıyor. Şunu da eklemeliyim ki şu an olmuş bir gayrimenkul almak daha avantajlı maliyet açısından. Ayrıca, pandemi ile beraber boş konut bulmak zor yani arzın düşük olması sebebiyle kira fiyatları dükkân fiyatlarını bile geçmiş durumda diyebiliriz.”

GAYRİMENKUL FİYATLARI BU GÜNLERDE DEĞERİNİ YANSITIYOR MU?

OB: “Gayrimenkuller TL bazında yükselse bile aslında dolar bazında gayrimenkuller değerlerinin altında. Bundan 5 yıl önce 630 bin TL’ye verdiğimiz bir gayrimenkul yaklaşık 165 bin dolar ediyordu aynı gayrimenkul 2021 yılının bu haftalarında TL bazında 1 milyon 200 bin TL iken döviz bazında 85.000 dolara geriledi. Bu sebepten dolayı gayrimenkuller aslında değerlerinin altında ancak dediğimim  bu gayrimenkul tekrardan 165 bin dolar değerine ulaşması büyükşehirde kısa vadede mümkünken gelişmemiş yerlerde zararını kapatması çok zor. Burada en kritik nokta ise bir gayrimenkulü ne zaman aldığımız ve ne zaman sattığımız diyebilirim.”

YABANCILARIN GAYRİMENKUL ALMASI KARŞILIĞINDA VATANDAŞ OLMASI  HAKKINDA NE DÜŞÜNÜYORSUNUZ?

OB: “Ülkemizde artık tek rakip biz vatandaşlar değiliz zaten. Yabancılar oldukça talep kâr şekilde gayrimenkul alımı yapıyorlar bu durumda tabii bir süreç sonucu fiyatların yükselmesine neden oluyor. Az önce de dediğim gibi gayrimenkullerin dolar bazında ki düşüşü yabancıların alımını daha da kolaylaştırıyor. Bizden bir iki adım öndeler.”

SON OLARAK EMLAK SEKTÖRÜNDEKİ TEMEL SORUNLAR SİZCE NELERDİR?

OB: “25 yılı aşkın bu sektördeki biri olarak söyleyebilirim ki en temel sorun mesleki açıdan aracı olanlara yeterlilik konulmaması, işi uzmanlara bırakılmaması diyebilirim. Şöyle ki, pazarın sadece alıcı-satıcı tarafından oluşması fiyatları algı olarak çıkarmaktan öteye gitmiyor ve bu durumda alıcı-satıcı arasında doğru bir alışverişe neden olmuyor. Bu yüzden aracı olan biz uzmanlara danışılması doğru ticaret için çok önemli. İkinci olarak da emlak piyasasında fiyatların düzenli olmaması da sorunlarımızdan biri olarak görmekteyim.”